房地产属于第几产业(房地产入门基础知识——房产)

房地产属于第几产业(房地产入门基础知识——房产)

  写了点房地产小知识,结果发现,这东西根本写不完,任何1个知识点,稍微扩展下就要很多篇幅,再延伸下,就又出来N个知识点,想要说清楚又要写很多东西,没完没了的,所以打算从最基础的东西1点点慢慢的写,过程中肯定会涉及到找案例,查资料,对相关数据进行考证,还要做图,所以进度上肯定会慢,我也不知道每天能写多少,反正写多少就发多少,喜欢点个关注吧。

  什么是房产?

  所谓房产,是指能够遮风避雨,可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。包括各种住宅、商铺、厂房、仓库、学校、医院等。

  什么是地产?

  地产通俗地说就是受到法律保护的有确切权属关系的土地财产,包含地面及其上下结构,也就是地面的道路和地下的供水、供暖、供气、供电、排污等各种管线。地产和土地的区别就是地产有权属。周扒皮为啥叫地主?就是因为他拥有地产,有土地所有权。

  什么是房地产?

  而房地产呢,就是房产和地产的总称,不仅包含房产(建筑物),还拥有地产(土地),加起来就叫房地产。

  你知道了什么是房地产以后,接下来我就要告诉你什么是“房地产业”了。

  什么是房地产业?

  以房地产为经营对象,从事开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。这实际上就只是2块业务:开发业和服务业

房地产属于第几产业(房地产入门基础知识——房产)

  一般情况下,涉及到土地地产的基本上就是开发业,涉及到房屋房产的基本上就是服务业。房产中介和物业公司都是房地产业,属于服务业。而那些房地产业知名企业,比如万科,华润等,他们既做开发又做服务。

  房地产业容易跟建筑业搞混,因为他们的业务对象都是房地产。不过其实,他们之间的关系很好区分,建筑业属于工业,第二产业,房地产业属于服务业,第三产业。从合作关系来看的话,房地产业是甲方,是策划发包方,而建筑业是乙方,是执行承包方。

房地产属于第几产业(房地产入门基础知识——房产)

  刚才我们明确了,房地产业和建筑业的业务对象都是房地产,而房地产里面包括了房产服务和地产(土地)开发。接下来我们详细说下房产。

  房产里面和我们息息相关的主要就是住宅,新型住宅和商铺,这3类基本涵盖了我们所有房产投资的对象。

房地产属于第几产业(房地产入门基础知识——房产)

  单元式住宅

  就是那种1梯几户的老房子,上海的曹杨新村就是这种的。整栋楼的出行就靠1个楼梯,一般1梯就2-4户,进深大的可以有5-8户。这种住宅建筑面积小,造价经济,户与户之间存在共用走道,楼道,这在以前可以促进邻里关系,现在来说,大家都希望得到隐私保护,实际存在诸多不便。

  小知识:什么是进深?从入户门进去后看到最里面的那堵墙的距离深度就是进深。

房地产属于第几产业(房地产入门基础知识——房产)

  (图源网络)

  公寓式住宅

  就是我们现在普遍购买的房子,独门独户,每户里面都包括了卧室,客厅,厨房,卫生间,阳台,浴室等基本生活功能区。那些跃层和复式也属于公寓式住宅。

  小知识:什么是跃层和复式?那种层高超过2.5米,可以自建隔层的就是跃层;而房间里有阁楼带楼梯的就是复式,这2类其实差不多的。

房地产属于第几产业(房地产入门基础知识——房产)

  (图源网络)

  别墅式住宅

  别墅其实就是独院独户,一般都带花园和车库,有联排的有独栋的,联排的一般都是上下楼,12楼是一家人家,34楼是另一家人家,独栋的就是整栋楼都是1家人家,一般也就2-3层。别墅占地面积大,多数都在近郊区。如果是闹市区里的别墅区,那价格一定不菲,无论中国的哪个城市,同地理位置都是要远高于多、高层的。

  小知识:上海顶级别墅,西郊宾馆旁的天价独立别墅,总共只有18栋,每栋价值4亿

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  上海檀宫(图源网络)

  商品房

  就是我们老百姓说的一手房,新房,是房地产企业向政府租用土地使用权,40年,50年,70年开发建设并出售的楼房。之前说的单元式,公寓式,别墅都属于商品房。

  小知识:住宅建设用地是70年,工业教育科技文化卫生体育以及综合用地是50年,商业旅游娱乐用地是40年

  经适房

  经适房其实也是商品房,不但是买的,而且是有产权的,就是便宜点。而且它是具有保障性质的政策性商品房,什么意思呢?就是开发商不是房企,是国家,国家用行政划拨的方式在自己的土地上造房子并销售,没有土地出让金,也对具有购买资格的中低收入家庭施行各种购房相关费用的减半,出售价格按保本微利(建设成本+3%利润)的原则,实行政府指导价。

  小知识:土地出让金对由市场定价的住宅来说,就是地价,就是你租我的地,你要给我多少钱。但是对于经适房、廉租房、开发园区等这类不是通过市场定价的来说,就不是地价了,这类的土地出让金就有指导定价的概念在里面了,方便理解,你可以认为是一种税收。

  廉租房

  廉租房从意义上来说和经适房一样,都是为了解决住房问题而产生的政策房。经适房是解决中低收入人群,而廉租房是解决那些经适房也买不了的特困人群。它跟经适房的区别是只租不卖,没有产权。租金上以政府补贴为主,实物配租和租金减免为辅。

  小知识:政府补贴就是你自己去找廉租房,然后政府帮你出一部分租金,实物配租是政府给你提供指定住房,按政府定价收你的租金,那这租金肯定是比标准廉租房便宜的,租金减免就是给你房子住也不收你钱。为主为辅的意思就是绝大多数申请廉租房的都采用补贴的形式,少数人实物配租,极少数人租金减免。

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  高级住宅

  高级住宅就是高标准豪华型住宅,主要体现在建筑装修标准和社区地段环境上,这种住宅只能用1个字来形容,就是——豪!质量高,档次高,售价高,低密度,低容积,高绿化,多配套。现在新建豪宅一般都会有个社区会所,只对业主开放,游泳池,桑拿房,网球场,健身房等配套应有尽有。

  小知识:低密度最主要的就是限高18米,容积率在1.5以下。容积率=地上总建筑面积与净用地面积的比值。容积率反映的是舒适度,越低说明你小区里的楼栋少,栋距大,私密性好,住户少,活动空间大,绿地率高,居住体验好。相对的,你单位住宅的购买成本就高,房价就高。假设我地价+建造成本=1个亿,因为容积率低,全小区就10户人家,要收回成本,每套房必须卖1000万,但是如果我容积率高,全小区有50户人家,那每套房只要200万就行了。好的小区,高层不超过5,多层不超过3,绿地率不低于30%

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  上海汤臣一品(图源网络)

  普通住宅

  我们现在在市场上频繁买卖的绝大多数都是普通住宅。普通住宅反映的是国家一定时期的社会经济水平。目前我国的普通住宅标准是:小区容积率在1.0以上,单套建筑面积在140平方以下(不含140平方),实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下(含1.2倍)。

  小知识:开发商们很会利用规则的,你们市场上看到的很多房本都是139平方,89平方的,这就是根据普通住宅标准“量身定做”的房子。为什么?因为普通住宅在房屋买卖,去房产交易中心过户缴税的时候,相对非普住宅可以免征很多税。购买上海满5年,成交价500万1套的普通住宅,免掉的个税1%和营业税5.6%还有契税(1.5%-2%)、土地增值税1%,接近10个点,总免税款在45-50万左右了。

  低级住宅

  主要指那些老小区,每个城市的发展进度不一样,住宅建造年代不一样,你有新的豪宅小区,当然也会有“陋室”小区。一般特指那种分门分户,面积小,厨房卫生间自来水共用的棚户区。城市更新,拆动迁主要拆的就是这种。

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  上海棚户区(图源网络)

  【未完待续】

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